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A convivência em condomínio é conduzida por diferentes fontes de regras e níveis de poder, que orientam desde a prestação de contas até as vagas da garagem. E para não se perder e usar as regras de condomínio a seu favor, é preciso entender como elas funcionam, abaixo as diferenças entre elas.
É superior frente às demais regras, que devem ser pautadas a partir dele. Possui 44 artigos destinados à legislação para condomínios, regulando casos de inadimplência, descumprimento de normas, e afins. Em caso de ausência de algum tópico no Código Civil, ou se o mesmo sinalizar responsabilidade para a assembleia ou convenção, as duas últimas terão superioridade.
A Lei nº 4.591/64, Lei do Condomínio, que já teve superioridade em comparação às outras medidas, tornou-se secundária após os 44 artigos do Código Civil. Ainda abrange direitos, deveres e condutas a serem respeitadas, mas em sua maioria, o Código Civil também abarca, e quando há conflitos, o Código que predomina. Aqui a lei do condomínio descrita!
É particular de cada condomínio e tem caráter obrigatório, detalhando regras pertinentes à realidade do ambiente, e deve ser seguida por todos os condôminos. Define itens como quota proporcional e o modo de pagamento dos condôminos, fundo-de-reserva, forma de administração, competência das assembleias, e afins. A Convenção do Condomínio deve ser respeitada sob pena de multas, e as regras só tornam-se vigentes quando formalizadas na Convenção.
Dada a importância é interessante o auxílio de um advogado conhecedor da legislação imobiliária, pois caso contradiga as leis superiores, a Convenção não terá validade. É preciso assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio para fazer valer uma Convenção.
É feita pelos próprios condôminos, com a necessidade de aprovação de maioria simples. Deve ser parte integrante da convenção do condomínio, e registrada dessa forma em cartório. Não é obrigatório, mas torna-se importante para esclarecimento de regras para cuidado com o uso do patrimônio, espaços comuns, condutas internas e proibições necessárias, animais em apartamento, e relação com serviços terceirizados. Diferentemente das convenções, o regulamento interno não poderá conter as matérias que a lei remete como de sua competência, estando sempre a Convenção em nível de superioridade.
As assembleias tem obrigatoriedade de acontecer, no mínimo, uma vez ao ano, e tem a finalidade de promover discussões, alinhamento e realização de votações. É um espaço para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o síndico. Nas assembleias, é possível atualizar/alterar a Convenção e o Regimento Interno, desde que seja aprovado com o quorum mínimo de ? dos condôminos para a Convenção, e maioria simples para o Regimento, mas sempre respeitando as leis superiores do Código Civil e Lei do Condomínio.
Agora que as normas ficaram mais claras, é só lembrar de sempre estar atento ao Código Civil e à Lei do Condomínio na hora de elaborar o Regimento e Convenção. Não esqueça de registrar tudo em cartório e lembrar todos os condôminos da existência desses documentos imprescindíveis!
(Fonte: Aline Oelrich)
